Immobilieninvestments in Österreich sind seit der Steuerreform finanziell weniger lohnend.
Zwar spricht die österreichische „Bundesinitiative Investitionsprogramm leistbares Wohnen 2015“ von einem jährlichen Baubedarf von 4000 Wohneinheiten in dem Alpenland. Doch trübt sich das Investitionsklima dank neuer Gesetze weiter ein. Im Zentrum steht eine schlechtere Abschreibung (Afa) auf Immobilien und eine längeren Haltungsfrist für einen steuerbegünstigten Wiederverkauf. Hinzu kommen gestiegene Grundstückspreise in Österreich und ansteigende Handwerkerrechnungen.
Die Gesetzesänderungen in Österreich laufen im wesentlichen darauf hinaus, dass die Geldgeber für Immobilien zwar wie bislang die vollen Investitionsrisiken tragen müssen. Gleichzeitig schmälert der Staat aber die Chancen auf Rendite deutlich. Zu nennen wären beispielsweise die Wohnrechtsnovelle 2015, die österreichische Steuerreform 2015 und 2016 sowie das 2. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz/MLG. II.
Besonders negativ wirkt sich die Erhöhung der Immobilienertragssteuer in Österreich von 25 auf 30 Prozent aus. Denn das bedeutet nichts anderes als dass Gewinne weiter verstaatlicht werden und Verluste privatisiert bleiben. Denn bei weitem nicht jedes Immobilieninvestment endet gerade für Privatbürger am Ende mit Gewinn.
„Ich bin mit meiner 1997 in Westberlin in Charlottenburg gekauften Privatwohnung gerade noch plusminus Null beim Weiterverkauf 2014 rausgekommen“, stöhnt beispielsweise Martin, ein Mitarbeiter eines Pharmakonzerns. Und Hans, ein Geschäftsführer aus Bad Dürkheim, sagte zu steuerratschlag.eu: „Ich habe 300.000 Euro im ostdeutschen Jena verloren, da die Immobilienpreise von 1995 bis 2015 drastisch eingebrochen sind“. Auch der Immobilienaufschwung seit fünf Jahren habe seine Verluste nicht wettmachen können.
Leerstand von Wohnraum ist auch in Österreich ein Problem
Ähnlich ist für viele Anleger die Situation in Österreich. Denn nach oben geht es vor allem in den strukturstarken Ballungsgebieten. Aber in zahlreichen Dörfern oder kleineren Städten nimmt der Leerstand von Wohnraum zu und damit, wie in Deutschland, der Verfall von Häusern und Wohnungen. Durch die weiteren verschlechterten steuerlichen Anreize dürfte sich dieses Problem verschärfen.
Auf die Laune schlägt bei vielen Bürgern und professionellen Investoren zudem die veränderte Abschreibungsmöglichkeit für Immobilien in Österreich. So wurde mit der Steuerreform die Absetzung für Abnutzungen (AfA) in der Einkommensteuer bei vermieteten Immobilien verschlechtert und zwar von 20/80 auf 40/60.
Die neue AfA-Regel bedeutet im wesentlichen, dass Reparaturen und Instandsetzungsrechnungen ab sofort nicht mehr in 10 Jahren abgeschrieben werden können, sondern erst in einem sehr langen Zeitraum von 15 Jahren. Dabei können Immobilienbesitzer davon ein Lied singen, dass eine Wohnung alle 5 bis 7 Jahre komplett neu gestrichen werden muss.
Hohe Rechnungen von Handwerkern drücken auch auf die Rendite
Auch halten sanitäre Anlagen selbst bei üblichen Vermietungen keine 15 Jahre. Dass Instandsetzungen schnell hohe Kosten nach sich ziehen, erzählt ein Leipziger Wohnungsbesitzer. Er musste kürzlich 1.600 Euro dafür bezahlen, dass die 77-Quadratmeter-Wohnung vor einer Neuvermietung komplett neu gestrichen wurde. Nicht viel billiger, eher teurer, sind Handwerkerkosten in Österreich. Immerhin dürfen die Ausgaben für Handwerker in Deutschland nach wie vor in 10 Jahren anteilig abgeschrieben werden.
Für Österreich gilt hingegen, dass die neuen Abschreibungs-Regeln für vermietete Wohnungen rückwirkend zum 1. Januar 2016 zu berücksichtigen sind.
Dass in Österreich auf Grund des verschlechterten Investitionsklimas weniger gebaut wird, dies zeigt eine Studie des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft vom März 2016.