In einem ausführlichen Bericht beschäftigt sich die größte spanische Tageszeitung, El Pais (Autorin: Sandra Lopez Lettischen), mit dem spanischen Immobilienmarkt in den Städten. Schon zu Beginn lautet das Fazit: „Der Immobilienmarkt an den wichtigsten Plätzen der großen Städte (Anmerkung der Redaktion: in Spanien) ist ein fast geheimes und sehr elitäres Geschäft“.
Elitär – man könnte aber vielleicht auch von Klüngelei sprechen. Seit Jahrhunderten besonders begehrt sind in Spanien beispielsweise Wohnungen am Plaza Mayor in Madrid oder im Zentrum von Barcelona, beziehungsweise am Plaza Mayor in Salamanca. Hier gehe ohne Beziehungen fast nichts in Richtung offener Immobilienmarkt, schreibt El Pais.
Beispiel: Eine Wohnung mit 182 Quadratmetern Wohnfläche direkt am wunderbaren Plaza Mayor in Madrid sei faktisch kaum über übliche Immobilienanzeigen zu erwerben. El Pais schreibt, wonach solche Verkäufe in den Städten, besonders an den wichtigen und zentralen Plätzen, in Spanien häufig zwischen Käufer und Verkäufer sehr diskret abliefen.
Oftmals hätten sich die Käufer noch nicht einmal die Wohnungen angesehen, was darauf hindeutet, das sie diese ausschließlich als Kapitalanlage nutzen. Doch auch das sei Fakt: Dass in Spanien die Immobilienagenturen solche edlen Wohnungen gerne auch selbst verschieben würden und zwar innerhalb ihrer bereits bekannten solventen Kundschaft.
„Geschichte, Charme und Lage“
Wertsteigernd wirkt sich für Spaniens luxuriöse Stadtwohnungen, so El Pais, „Geschichte, Charme und Lage“ aus. Dies seien die „Zutaten“, welche die Immobilienpreise in Spaniens städtischen Toplagen auf 3000 bis 8000 Euro klettern ließen. Dies bestätigt auch Oscar Martinez, Präsident des spanischen Berufsverbandes der Experten von Immobilien (Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, kurz „Apei“) gegenüber El Pais.
Dabei sei zu berücksichtigen, dass in vielen Wohnungen Baumaterialien aus unterschiedlichsten Ländern und Epochen zu finden seien. Das wiederum deutet auf die spanische Kolonialzeit hin, wo Spanien besetzte Länder brutal plünderte und Millionen Menschen dahinraffte – ob auf Kuba oder in Mexiko.
Doch nicht immer sind die Wohnungen in Spaniens Top-Lagen auch top-qualitativ. So sei beispielsweise der Plaza Mayor von Madrid Jahrhundertelang die Heimat von Bauernhöfen gewesen. Deshalb seien viele Häuser dort bis heute ohne Aufzüge ausgestattet, heißt es in El Pais. Dort finde man auch deshalb heute überwiegend Veranden, Balkone und hohe Decken. El Pais zitiert Eduardo Crisenti, den Madrider Direktor von Engel & Völkers, einem deutschen weltweit erfolgreichen und elitären Immobilienhändler: „Die Typologie ist sehr abwechslungsreich. So gibt es Häuser mit Dachböden von 15 bis 20 Metern und Wohnungen mit 250 Quadratmetern Wohnfläche.“
Viele Wohnungen sind eher Liga „Zweite Hand“
Doch auch das gibt der Immobilienmakler gegenüber El Pais zu: „Die überwiegende Mehrheit des verfügbaren Immobilieninventars“ sei in der Qualität eher in der Liga „zweite Hand“. Das heißt: Luxuriös saniert und mit der modernsten Technik und Rauminfrastruktur scheinen die meisten Wohnungen eher nicht ausgestattet zu sein.
Das erinnert an alte Berliner Großbürgertums-Wohnungen aus der Gründerzeit. Auch diese Wohnungen sind bis heute oftmals in einem mäßigen wenn nicht miserablen Standard, da die Mieter oder Besitzer teils seit Jahrzehnten darin wohnen, aber kein Geld für teure Sanierungen haben oder keines zur Verfügung stellen.
Dass nicht nur Spaniens Top-Immobilien teuer sind, sondern das man auch in Berlin mittlerweile davon sprechen muss, dass viele Immobilien überteuert angeboten werden, zeigt sich an diesem Beispiel: Kürzlich wurde eine im Bau befindliche 82-Quadratmeter-Neubauwohnung (mit Tiefgaragenstellplatz und Aufzug) im zweiten Stock in Berlin Mitte im eher asozialen Bereich der Connewitzerbrücke zu 360.000 Euro angeboten. Und dies in einem Gebiet, wo die HartzV-Quote bei 40% liegen dürfte. Zudem sind an der Connewitzerbrücke überwiegend DDR-Plattenbauten aus den 60er Jahren zu finden, kaum aber eine angenehme Infrastruktur an Geschäften oder der Gastronomie.
Quadratmeterpreise von im Schnitt 3000 bis 4500 Euro
Nach Aussagen von Gregorio Faria, Senior Manager des amerikanischen Luxushäuser-Immobilienagenten Knight Frank, kosteten derzeit in Spaniens Metropolen Top-Wohnungen im Schnitt zwischen 3000 bis 4500 Euro pro Quadratmeter. Doch steige der Quadratmeterpreis, je kleiner die Wohnungen seien. So müsse man für solche Wohnungen in Toplagen schon einmal 7000 bis 8000 Euro pro Immobilien-Quadratmeter bezahlen. Eine teure Madrider Wohnungen sei kürzlich für 1,2 Millionen Euro verkauft worden. Preise, die längst auch in deutschen Metropolen wie Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart oder München aufgerufen werden und teils in irrwitzige Höhen treiben.
El Pais schreibt unter Zitierung von Gregorio Faria, wonach „ein renoviertes Haus mit guter Inneneinrichtung und guter Qualität einen Preis hat, der um 20% höher als sonst ist“. Derzeit stehe so eine Wohnung am Plaza Mayor zum Verkauf: 183 Quadratmeter, drei Schlafzimmer, sieben Balkone mit Blick auf die Plaza Mayor und die Straßen Tastaturen. Der Preis liege bei 900.000 Euro, so Eduardo Crisenti, Mitarbeiter der Madrider Dependance von Engel & Völkers.
Wie weltweit, so auch in Spanien: Im Zuge der 2007 beginnenden Weltwirtschaftskrise brach der spanische Immobilienmarkt ein. Alleine im Zentrum von Madrid seien die Preise im Schnitt um 50% gefallen, führt El Pais aus.
Ähnlich wie in Deutschland kauften derzeit, heißt es in El Pais weiter, vor allem Ausländer, welche die Dollarstärke nutzen wollten, wertvollen Immobilien. Dabei sind Immobilien in Spanien oder Deutschland für Nicht-Euro-Länder wie die USA oder Großbritannien derzeit im Schnitt um 40% günstiger, als für Bürger der Euro-Länder. Das hießt: Teure Immobilienfinanzierung sind für Amerikaner oder Briten häufig nicht notwendig und viele Käufer legen das Geld einfach auf den Tisch.
Bausubstanz in Bilbao eher alt
Das derzeit teuerste zum Verkauf stehende Haus am Catalunya Plaza liege derzeit bei 3,5 Millionen Euro, zitiert El Pais den Immobilienhändler Oriol Canal von Engel & Völkers Barcelona. Dabei würden die Immobilienagenten auch in Spanien nicht lange auf Top-Angeboten sitzen bleiben. Vor allem Ausländer würden sehr schnell, schreibt El Pais, zulangen.
Nicht günstig ist auch die südspanische alte Metropole Sevilla. So zahle man dort in der Altstadt („casco histórico“) derzeit im Schmitt 3750 Euro pro Quadratmeter. Wer in Sevilla ein über bis zu drei Etagen gehendes Penthouse zwischen 80 und 1300 Quadratmetern Wohnfläche haben wolle und zwar in einem der Häuser aus dem 15. Jahrhundert, müsse beispielsweise an der Constitution Avenue – Nähe Kathedrale – im Schnitt um die 900.000 Euro bezahlen. Ein Haus mit Pool und Terrasse koste aber Nähe der Maestranza um die vier Millionen, so El Pais.
Ähnlich teuer sei es in Bilbao in der Nähe des Guggenheim Museums. Hier koste ein 120-Quadratmeter Wohnung zwischen 550.000 und 2,5 Millionen Euro. Dabei erhalte der Käufer noch nicht einmal den modernsten Standard. Vielmehr seien die meisten Wohnungen dort, erklärt Paul Gulias von Engel & Völkers Bilbao gegenüber El Pais, um die 50 Jahre alt. Doch kaufe man, so Gulias, Wohnungen von „architektonischen und historischen Wert“. Zudem seien die meisten Wohnungen mittlerweile saniert.
Nach wie vor als Schönheitsfehler dürfte jedoch gelten, dass die meisten dieser Wohnungen in Bilbao über keine Garagen verfügen – und das, wo der Quadratmeterpreis für Wohnungen in Top-Lagen von Bilbao zwischen 4.500 und 7.000 Euro liegt.
Ist in Barcelonas Altstadt ein Aufzug im Haus, sind gut 75.000 Euro mehr zu bezahlen
In Barcelonas Altstadt bezahle man aber, schreibt El Pais, auch für normale 80-Quadratmeter-Wohnungen stolze Preise – zwischen 3500 und 4500 Euro pro Quadratmeter. Sei die Wohnung aber in einem Haus mit Aufzug, könne die Wohnung leicht um bis zu 75.000 Euro teurer werden.
Doch auch das ist Fakt: Dass Spanien möglicherweise wieder auf eine Immobilienblase zusteuert, zeigt sich daran, dass alleine seit 2014 die Preise für kleinere Wohnungen um 20 % gestiegen seien, heißt es in dem umfangreichen Zeitungsartikel in der El Pais.
Dass die Immobilien in Spanien wieder teurer werden, bestätigt auch Juan Manuel Jimenez, Büroleiter von Look & Find Salamanca gegenüber El Pais. Gerade sanierte Häuser seien heute im Schnitt um 40 % teurer als noch vor kurzem.